預貯金などの現金はもちろん、絵画や指輪・ネックレス等の貴金属、自動車やオートバイといった動産、家や土地などの不動産など。。。。相続により取得した財産は全て、税の申告が必要になります。

絵画や貴金属などは古物商に鑑定してもらえば、おおよその価格が出てくるでしょうし、自動車やオートバイであればインターネットを利用して一括査定を申込めば早くて1日~2日で査定額を教えてくれます。

しかし、家や土地などの不動産の評価は上記のように簡単ではなく、評価額が決定するまで時間がかかることが多い!

その理由として考えられるのが、土地に付随する4つの価格「一物四価」の存在でしょう(汗)

宅地の評価をするさい、始めに①:実税実売価格 ②:地価公示価格 ③:相続税評価額 ④:固定資産税評価額のどちらに当てはまるのか、依頼者の相談内容と照らしあわせて評価方法を選択しなければいけません!

続いて、評価方法が決定すると、次に宅地の所在地を確認して、市街地であれば「路線価方式」を、郊外もしくは農村部であれば「倍率方式」を採用し、立地条件や土地の形状および道路との隣接距離などを考慮し補正や加算をして評価額を決定していきます!

「路線価方式」はおもに市街地にある宅地に適用される!

相続人が取得した宅地が、市街地にある場合、相続税評価額の算出には路線価方式を用い「路線価」をもとに評価額を割り出します!

なお、路線価とは、道路(路線)に面した1平方メートルあたりの価額のこと!

路線価は、毎年1月1日を基準日とし、その年の8月に政府が「宅地に面する道路(路線)価額の基準となる指標」を路線価図として発表していて、路線価図は誰でも閲覧することができる!※路線価図の閲覧は、お住まいの市区町村役場もしくは税務署まで足を運ぶ必要があります。

土地の評価額は「路線価×宅地面積」で求めることができる! ただ、宅地の形状が三角形や細長かったり、道路への出口がひとつしかない袋小路の場所であるなど宅地の場所にもいろいろなケースが想定されます。

上記のようなケースに対して、形状や道路との位置関係に応じて、補正率や加算率による調整を加え最終的な、相続税評価額が決定していく!

※ 補正率や加算率には①:奥行き価格補正 ②:側方路線影響加算 ③:二法路線影響下産 ④:間口狭小補正 ⑤:奥行長大補正 ⑥:がけ地補正 ⑦:地積補正 ⑧:不整形地補正 ⑨:広大地補正。。。などがある

実際のトコロ。。。相続税評価額は『路線価(補正率・加算率で調整)×宅地面積』で求めることになります!

まぁ、結構面倒くさいんですよ、正方形の土地ばかりであれば、計算がとても楽なんですけどね・・・実際の土地の形状は、三角形や長方形それに台形なんて形があるもんだから(-_-;)補正や加算が必要になるのです(泣)

「倍率方式」は郊外や農村部にある宅地に適用される!

相続により取得した土地が、郊外もしくは農村部にある宅地の場合だと、宅地の評価額の計算方法には、路線価による「路線価方式」ではなく、固定資産評価額に国税庁が地域ごとに定めている一定の倍率をかけて評価額を計算する「倍率方式」を使います!

倍率方式では、市街地にある宅地の評価とは異なり、土地の形状や道路との位置関係の調整はなく『宅地の固定資産評価額×国税庁が発表した地域ごとの倍率』のみで相続税評価額を計算します!

相続税評価額で使用する「固定資産税評価額」は、宅地がある市区町村役場に直接出向き問い合わせることで取得できる!

ただし。。。問い合わせの際に「相続税評価額で使用する旨」を伝えないと、課税標準額のみ表示された固定資産税評価額しか貰えないので気をつけること!

なお、相続税評価額で使用する固定資産税評価額は、税額計算上用いられている課税標準額ではなく、宅地とした場合の評価額を表しております!

なので。。。間違っても、毎年送られてくる納税通知書に記載された課税標準額を相続税の計算に使わないよう注意して下さい!

宅地の一部を私道として使う場合は評価額が変わることも。。。

宅地の一部が私道として使用されている場合、3つのケースについて評価額が決まってくる!

①:宅地の持ち主のみが道路として使用している場合は、土地として評価され評価額の減額は無し!

②:持ち主以外に特定の人が使用している場合は、私道部分の土地について個別に評価され、通常の評価額よりも約30%近く減額した評価額となる!

③:持ち主以外に不特定多数の人が使用している場合、私道部分の土地について通路としてみなされるため、100%減額され評価額は0円となる!

  • 宅地の相続税評価額について、市街地と農村部とでは評価の仕方が違っている!
  • 市街地では『路線価方式』で評価額を計算し、農村部では『倍率方式』で評価額を計算する!
  • 宅地の一部が私道の場合、使い方によっては評価額がゼロになることも!