相続で取得した農地や山林は財産の種類により評価の仕方が異なります!




農地や山林は、法律により勝手に家を建てて住むことができないよう、厳しく制限されていたり、農地や山林がある場所に現在進行形で開発などをおこなう都市計画の予定が「有るのか?」「無いのか?」などによって土地の価格は変動します!

また、農地の財産評価の方法について、「市街地にあるのか?」もしくは農村地にあるのか?などによって4つの種類に分けられており、山林の評価方法も農地と同様に周辺の立地条件によって3つの種類に分けられている!

農地の評価は4つの種類に分かれている!

純農地と中間農地は倍率方式による財産評価

純農地(農用地区地域内にある農地、第一種農地または甲種農地に該当する農地)および中間農地(第二種農地)の財産評価は、固定資産の評価金額に、国税局や税務署により規定されている一定の倍率をかける『倍率方式』で評価します。

市街地農地と市街地周辺農地は倍率方式または宅地比純方式で財産評価

市街地農地もしくは市街地周辺農地の財産評価は、倍率方式または『宅地比純方式』により評価します。

倍率方式で財産評価を行なう場合は、相続した農地と同じかもしくは似ている条件の宅地の固定資産税評価額を基準にして、国税局や税務署が規定した一定の倍率をかけて評価する!

宅地比純方式で財産評価を行なう場合は、相続した農地を『宅地』であると仮定しながら評価額を計算していきます!

宅地比純方式の評価方法は。。。

  • 『農地を宅地に転用した場合の評価額』=
    「農地が宅地であった場合の評価額(路線価)」-「宅地造成費に係る金額」
    ※ 宅地造成費については国税局や税務署などで確認することができる

なお、市街地周辺農地の相続税評価額については、市街地農地の評価額の80%程度が目安とされています!

農地が生産緑地の場合における財産評価。。。

生産緑地とは、用途地域としての地区指定のひとつで、市街化区域内で農地所有者の同意のもと農業を営むことを条件に、税制上の優遇を受けることのできる農地のことをいいます。

相続した農地が生産緑地として指定されていた場合、指定の告示の日から30年が経過、もしくは主たる従事者(被相続人)が死亡したときに、生産緑地の所有者(この場合は相続人)は「生産緑地を時価で買い取るよう」申し出ることができます。

生産緑地の評価方法は。。。

  • 『生産緑地の評価額』=
    「相続した農地が生産緑地ではない場合の評価額」÷「生産緑地の条件 ※以下の①および②のケース

なお、生産緑地の条件については以下の①および②のどちらかを採用して計算します。

①:課税時期において、農地のある市区町村役場の首長に対して「買い取り申し出が可能な生産緑地」であれば、控除額は土地の評価額の約5%となります!

②:「買い取りの申し出ができない生産緑地」であれば、控除額は申し出ができるまでの期間に応じて土地の評価額の10%~35%の間で決定される!

※被相続人が生産緑地の主たる従事者の場合は①の条件を採用することになる!

山林の評価は3つの種類に分かれている!

純山林と中間山林の評価方法

耕作の方法によらない竹木の生育する土地である山林には、①:市街化区域内にある市街地山林、②:市街化区域外にある純山林・中間山林、伐採や開発に制限が加えられた保安林などが挙げられる!

そのなかで純山林と中間山林の財産評価方法は、純農地および中間農地と同じように『倍率方式』による、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価額を計算します。

市街地山林の評価方法

市街化区域内にある市街地山林の財産評価方法は以下の方法で計算します。

『市街地山林の評価額』=「相続した山林が農地が宅地であった場合の評価額(路線価)」-「宅地造成費に係る金額」

※ 宅地造成費については国税局や税務署などで確認することができる、

保安林の評価方法

相続した山林が保安林の指定を受けている場合、国から一定の制限がかけられているため、固定資産税評価額に国が定めた補正率をかけて評価額を計算します。

『保安林の評価額』=「近くの山林の固定資産税評価額」×「1-立木について制限に応ずる控除割合」

なお、「立木について制限に応ずる控除割合」は、①:一部皆伐であれば0.3 ②:択伐であれば0.5 ③:単木選伐であれば0.7 ④禁伐であれば0.8となっている

参考までに。。。

  • 立木の評価額が3,500万円で、国の制限が「禁伐:0.8」の場合
    700万円(保管林の評価額)=3,500万円×(1-0.8)となります!
  • 農地には純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地の4種類があり、それぞれ評価方法が異なる!
  • 山林には純山林・中間山林・市街地山林・保安林の4種類があり、それぞれ評価方法が異なる!
  • 農地で生産緑地の指定を受けていたり、山林で保安林の場合は、一定の補正がかかり、評価額が減額される!

    
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