相続で取得した財産のうち、建物や土地などは高値で取引されることが多いため、相続税として課せられる税金も高額になることがほとんど!

それと、建物の使いみちが①:自宅:「自分で住んでいるの?」もしくは②:貸し家:「借り主と賃貸契約を結んで収入を得ているの?」かによっても相続税の評価が違うので納税額にも変化が生じてくる!

税金を少しでも安く納めたいのであれば、取得した建物の用途についてしっかりと調べることが大切になってきます!

なお、最近チラホラと耳にする、賃貸併用住宅ですが、確かに相続財産の減らすことができますし、第三者に貸してしまえば不労所得が発生するので、不足しがちな年金の足しになるでしょう!

しかし、10年・20年後も新築当時の家賃で賃貸契約を結ぶことができるかは不明ですし、入居者とのトラブルもまったく無いとは限りません(汗)

老後の不安を取り除く目的で、借金して建てた賃貸併用住宅も使いみちを間違えてしまえば、かえって自分の首を締めることにもなりかねないのですね! 

10年先の自分の未来って、自分が思ったよりも身体の不自由はあるだろうし、周囲の環境も大きく変化していることでしょう! 

あなたが10年前に、アイフォンやスマートフォンのような携帯電話で、アプリのLINEを使い、友人や会社の同僚とメッセージのやり取りをしているなんて想像することができましたか?

まっ 未来を想像することができたら、まず、この記事を読んではいませんよね(汗)

何がいいたいのか・・・といいますと、賃貸併用住宅は10年後も今と同じ生活水準を保証するものではないよってこと!

大切なことは、変化は訪れるものだし、その変化に対して柔軟に受け止める気持ちを持ち続ける必要があるんですね!

たとえば、賃貸併用住宅を建てた10年後には、家賃価格の見直し、築年数の新しい物件に負けないメリットを取り入れる(利用者の希望に沿ったリフォームをする・ペット可・室内改修可・・・etc)などの、他の賃貸併用住宅にはない魅力を打ち出していくなど。。。

話が脱線しましたが、賃貸併用住宅も使い方次第でメリットにもデメリットにもなるってことでした。

ちなみに、わたしは賃貸併用住宅を新築で建てるのではなく、誰かさんが建てた既設住宅や賃貸併用住宅を中古で購入し、内外をリフォームした方が金額的なメリットの恩恵が大きいと感じているのですが(汗)

家余りの日本で、いまさらお金をかけて新築物件を建てるよりも、中古で室の高い物件を見つけてリフォームして貸し出したほうが面白そうですけどね(^_^;)

自宅を他人に貸して年金の足しに・・・」、工務店や不動産などの広告で、よく目にするキャッチフレーズとなりましたね!

ただ、そうはいっても、持ち家を賃貸物件として扱っている人は、まだまだ多くありません!

もし、賃貸併用住宅をお考えであれば、情報を吟味して不明点を限りなくゼロに近づけてから購入しても遅くありませんよ!

住宅ローンの金利は低くても、一坪当たりの建築単価ってもの凄く高騰してますから(-_-;)

持ち家や倉庫、駐車場など自分や家族で使う家屋や土地の評価額は・・・

家屋や駐車場の設備・倉庫などを営利を目的とせず、自分や家族が使用する場合の評価額は「固定資産税評価額」を参考にします。

通常、家屋の固定資産税評価額は、お住まいの市区町村役所へ問い合わせを行い、固定資産税評価証明書を取り寄せて内容を確認するとよいでしょう!

なお、家屋は複数ある場合でも、基本的には1棟ずつの評価だよ、取り寄せた資料を見間違えないでね!

自宅を建てている途中や新築直後に被相続人が亡くなった場合の評価額は・・・

建築中に被相続人が亡くなり、相続が始まってしまった場合の家屋に評価方法は、費用現価(建築開始時から課税時期までに発生した額)の70%が建築中の家屋にかかる評価額となり、「家屋の総工費×工事進捗率」で求めます!

なお、建築中の家屋を評価には、建築業者に「工事進捗率の記載が記載された進捗率証明書」を提出してもらう必要が出てくる!

たとえば「2500万円の請負代金で工事進捗率が40%」である家屋の評価額を計算してみると

    請負代金2500万円×工事進捗率40%=1000万円・・・①:費用現価

    費用現価の70%が建築中の家屋に課かる評価額となるので

    ①:費用現価 1000万円×70%=700万円・・・②:建築中の家屋に課かる評価額

    上記の計算から建築中の家屋に課かる評価額は700万円となる!

また、請負代金の支払い方法によっても税金面での扱いが違ってきます!

(イ)上記の例で請負代金2500万円を先払いしていた場合

「支払い済の請負代金2500万円」-「費用現価1000万円」=1500万円については、「建築前渡し金」としてプラス財産と判断され、相続税の課税対象として扱われる!

(ロ)続いて、請負代金2500万円を後払いする場合

費用現価1000万円は「未払い金」なので、マイナス財産として判断され相続税から差し引かれる!

(ハ)最後に、請負代金2500万円を工事前と工事後の2度に分けて支払う場合

支払いの済んだ費用現価がどの程度あるのかによって、プラス財産およびマイナス財産の区分が別れ、それによって課税される評価額も変わってくる!

出来て間もない新築に課かる相続税の評価方法は2種類!

新築したばかりでまだ、固定資産税評価額がついてない家屋の場合の評価は次のとおり!

①:構造や規模(1階建て?2階建て?庭の有無・車庫や倉庫は?)および用途(自宅?店舗?自宅兼店舗?)が似ている家屋の評価額を参考にする

②:新築と同じものを建てた場合にかかる建築費から償却費の合計額を引いた価格の70%

マンションの評価は建物部分と土地部分を別々に計算したあと合算する!

被相続人の財産に、マンションが含まれている場合は、相続時の評価方法が面倒くさいので、できれば生前に売り払ってもらことをおすすめするよ(-_-;)

特に、区分所有マンションの場合だと、建物部分と土地部分(敷地権)は別々に計算し、出てきた金額を合計する(汗) これが・・・ホントに面倒くさい作業なんだよ!

建物は占有部分による固定資産税評価額を市町村役場から取り寄せて計算し、土地部分(敷地権)は「マンション全体の敷地面積の相続税評価額×持ち分の割合(購入した面積)」から計算し評価額を求める!

なお、マンションの土地部分は、小規模宅地等の評価減が適用される場合もある!

門や塀、庭木などは附属設備として家屋とは別に評価される

門・塀・外井戸等の設備、庭木・庭石・庭池等の設備については家屋と別に評価されます!

①:門や堀については、再建築価額(他で同じ物を建設する場合の価格)から経過年数に応ずる減価額(建築から課税時期までの期間)を差し引いた金額をもとに、家屋の評価額と照らし合わせ評価額を決定する!

②:また、庭木・庭石・庭池については、処分費として考えるのではなく、再調達価額(現時点で同じものを造った場合の評価額)に70%を加算した額が評価額として採用される!!

※再調達価額には、搬入費や添付費用も含まれる!

  • 持ち家とマンションでは、評価額の計算方法が異なる!
  • 建築中の家屋は請負代金の支払額によって評価額が変わる!
  • 新築して間もない家屋の評価は、類似家屋の固定資産税評価額を参考にして評価額を決定することもある
  • 付属している門や塀、庭木・庭石などは、家屋とは別に評価するのが一般的!