相続税計算時の借地権や借家権の評価は地域によって扱い方が異なる!




借地権とは、他人の土地に家を建てるとき、地主と借り主との間で交わす賃貸契約のことです。 借地権は財産とみなされるので、相続で取得した場合には、申告する義務が生じます!

なお、、借地上の建物や借地権を相続するさい、その「土地の地主さんの承諾」や「土地の賃貸借契約書の書き換え」も不要ですが。。。建物の所有権については、相続登記の手続きをして名義変更しなくてはいけません!

ちなみに借地権には以下の5種類の権利が存在しているよ!

借地権には、5種類のパターンが存在している!

①:借地権 基本となる権利で、対象となる土地を優先的に継続して借りることのできる権利で「地上権」「土地賃借権」「永小作権」「地役権」などがある

②:定期借地権 平成4年に施行された「借地借家法」によって誕生した新しい権利で、地主保護の色合いが強い権利。従来の借地権とは異なり、契約時に定めた契約期間で借地関係が終わるので、契約期間の終了した借り主は建物を譲渡し土地を返還する義務が生じる!

その結果、土地を貸している地主は、契約期間が終了した土地を自由に使うことが可能になりました。

③:事業用定期借地権等 定期借地権の一種で、お店や工場を建てるなど、マイホーム以外の用途に利用できる権利のこと!

おもに、ガソリンスタンドやショッピングセンターなどを地主が自分で経営する代わりに、事業者を募集して土地ごと貸し、地代収入を得ることが多い! 年間の地代収入は土地代の3~6%と高く、倒産リスクが低い割に、収益性の高い商売として一部の金持ちから重宝されている制度!

④:建物譲渡特約付借地権 借地権の期間を30年以上に設定し、契約期間が終了した後、地主が借り主から建物を買い取ることで借地権が消滅する契約のこと!

土地の借り主は、高いお金を払って土地を購入する代わりに、毎月、地代としてレンタル料を払って、その土地に住むことが可能となります。 ただ、契約後30年が経つと地主に建物を売り、退去しなくてはいけません!

⑤:一時使用目的の借地権 建設現場の工事事務所や博覧会場および野外で行なうライブコンサートなど、定めた期間内に使用する土地に対して賃貸契約を結ぶ場合に発生する借地権のこと!

なお、一時使用目的の借地権について、申告の対象外と考える人もいますが、「雑種地の賃借権」として評価されるので申告忘れのないよう気をつけて下さい!

借地権の相続評価額は「更地価格×借地の割合」で計算する!

相続のさい取得した借地権の評価額は、「更地と仮定した場合の評価額または路線価」×「借地割合(借りている土地の面積分)」を掛けて求めていきます。

借地権を設定した土地が、路線価のある市街化地域の宅地の場合は、土地の形状や道路からの距離などを加味して評価額を計算していく!

たとえば、相続で借地権の設定してある宅地を取得した場合で、更地と仮定した場合の評価額(更地価格)が3億円、借りている土地の面積(借地割合)が75%のケースだと。。。

    借地権の相続評価額=更地価格×借地割合

    7500万円=1億円×75%

    上記の計算から、7500万円が相続評価額の対象となることがわかる!

なお、借地権割合が3割に満たないケースもあり、その場合だと、相続税や贈与税の対象外となるよ!

それと、定期借地権は、相続開始時の借地権者の利益と、残っている期間を考慮しながら計算します!

相続時の借家権の扱いは特殊で、対象となるのは「権利金」などの名目で取引されている地域のみ!

借家権とは、賃貸契約を結んでいる物件に対して、借家人が継続して住み続けることができる権利のことで、借地借家法によって保護されている!

この権利ががなかった頃は、借家人が住んでいるアパートの所有者が突然、アパートを第三者に売却した場合、借家契約を結んでいない第三者に物件から出て行くように言われると断ることが出来なかったので、借家人が路頭に迷うなんて光景を見かけることが多かったようです!

アパートを借りても、何時追い出されるか分からない・・・・(-_-;)」といった借家人の不安定な状況を打破するために、借地借家法では、アパートの所有権が移動したさい、アパートに住む借家人が居住する権利も第三者に付随することになっている!

借地借家法の成立により、借家人は貸主の主張に対抗することが可能となりました。 まぁ、貸主からすれば迷惑な制度ですが、借家人からすれば、ありがたい制度なんですよ、マジでヽ(´エ`)ノ

そうはいっても、最近はを借家人との間に、定めた期間が過ぎると借家契約は更新されることなく無条件で終了できる「定期借家契約」を交わす貸し主が増えている!

借家権の相続評価額は「借家権の設定されている建物価格×借家権割合×賃借割合」で計算する!

    借家権の評価額=借家権の設定されている建物価格×借家権割合×賃借割合

    借家割合:国税局長が定め、財産評価基準書に明示されている利率

    賃借割合:借家人が使用している家屋面積を全体の家屋面積から除算した数値

借家権の評価額は、貸しビルの入居権の取引や、借家権の設定されている建物の明け渡しを求めるさいの立ち退き料などと決める場合など、特殊なケースに使われることが多い!

ただし、借家権の評価額が相続税や贈与税が課税されるには条件があり、借家権が「権利金」などの名称をもって取引されている地域のみが対象となっている!

  • 借地権の評価額は更地価格(路線価)×借地権割合で求める!
  • 借家権の評価額は借家権設定物件価格×借家権割合×賃借割合で求める!
  • 相続での借家権評価は特定した地域のみに限定される!

    
Sponsored Link
小さなお葬式

「そっかぁφ(..)メモメモ」と記事内容に共感したアナタ、ポチッとよろしく!


Sponsored Link


Sponsored Link


コメントを残す

サブコンテンツ

このページの先頭へ