所有する宅地や建物を賃貸したときの相続税評価額は固定資産税評価額の7割程度が目安!




相続税評価額を求める場合、通常は下記の流れで計算していくのが一般的です。

①:宅地の評価額は、市街化地域であれば路線価額を参考に計算し、それ以外の地域では固定資産税評価額に土地相応の倍率を乗じて計算する!

②:建物の評価額は、新築時からの経過年数にによって固定資産税評価額の6割~7割程を目安に計算する!

※所有する建物や土地の相続税評価額についてはコチラの記事がおすすめ!

ただし、被相続人が所有していた建物や土地を他人に貸していた場合、上記の条件に加え賃貸部分の割合に応じて相続税評価額が変わります!

貸宅地の相続税評価額は賃貸の種類によって評価方法が異なる!

賃宅地とは、所有する土地(主に宅地)の一部または全部について、借地人と権利契約を交わして対価を得ている土地のことで、借地権・定期借地権・地上権・区分地上権などがある!

また、賃宅地の相続税評価額は、権利契約を交わした土地(主に宅地)の区分に応じて評価額が変わります!

借地権を設定した貸宅地の評価

建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を総じて借地権といい、この権利を設定した宅地の相続税評価額は以下の計算により求めることができる!

    借地権が設定されている宅地の評価額=更地価格-(更地価格×借地権割合)

    参考:更地価格が3000万円で借地割合が約半分の50%の借地権の場合
    評価額=3000万円-(3000万円×70%)
    =3000万円-2100万円=900万円
    計算式より900万円が相続税評価額となる!

なお、借地権の取引慣行がない地域では上記の計算式の借地権割合を20%として相続税評価額を求める!

定期借地権を設定した貸宅地の評価

定期借地権とは、借地人との間に期限を定めて結ぶ権利契約をいい、この権利を設定した宅地は自用地としての相続税評価額から、定期借地権等の価額を控除した金額によって評価します!

ようするに、契約した借地権の残り期間によって相続税評価額が変化するってことだよ!

なお、定期借地権を設定した宅地の相続税評価額は以下の計算により求めることができる!

    定期借地権が設定されている宅地の評価額=更地価格-(更地価格×定期借地権の残りの期間に応じた割合)

    定期借地権の評価は以下の(イ)~(ニ)の残存期間に応じて割合が変化します!
    (イ):残存期間が5年以下・・・5%
    (ロ):残存期間が5年以上10年未満・・・10%
    (ハ):残存期間が10年以上15年未満・・・15%
    (ニ):残存期間が15年を超える・・・20%
    ※定期借地権を設定した貸宅地のうち、「一般定期借地権」または「一時使用目的の借地権」が設定されている貸宅地については評価の仕方が異なります!

地上権を設定した貸宅地の評価

米や野菜および果実などの耕作物、針葉樹や竹林を栽培するなど農業を営む目的で他人の土地を借りるさい、設定される権利を地上権といいます。

地上権を設定した宅地の相続税評価額は以下の計算により求めることができる!

    地上権を設定した宅地の評価額=更地価格-(更地価格×相続税23条に定める地上権の割合)

    相続税23条に定める地上権の割合
    (イ):10年以下・・・5%
    (ロ):10年以上15年以下・・・10%
    (ハ):15年以上20年以下・・・20%
    (ニ):20年以上25年以下・・・30%
    (ホ):25年以上30年以下・・・40%
    (へ):30年以上35年以下・・・50%
    (ト):35年以上40年以下・・・60%
    (チ):40年以上45年以下・・・70%
    (リ):45年以上50年以下・・・80%
    (ヌ):50年以上・・・90%
    (ヲ):存続期間を定めていない場合・・・40%

区分地上権を設定した貸宅地の評価

電線や電話線などを土地の地下または空間に設置した場合に発生する権利のことを区分地上権といいます。

区分地上権を設定した宅地の相続税評価額は以下の計算によって求めることが出来る!

    区分地上権を設定した宅地の評価額=更地価格-(更地価格×区分地上権の割合)

区分地上権に準ずる地役権をせってした貸宅地の評価

区分地上権に準ずる地役権とは、区分地上権の権利の拘束力をより強固にした権利で、特別高圧架空電線架設のため、地下もしくは空間に制限を加える権利で、この権利が設定された場所は、家屋を建てたり設置することが不可能に。。。

区分地上権に準ずる地役権を設定した宅地の相続税評価額は以下の計算によって求めることが出来る!

    区分地上権に準ずる地役権を設定した宅地の評価額=更地価格-(更地価格×区分地上権に準ずる地役権の割合)
    区分地上権として医療出来る地役権の割合とは以下のとおり
    ①:建物を建てることが不可能な場合・・・50%
    ②:建物の構造、使用状況に一定の制限が加えられる場合・・・30%

貸家の相続税評価額。。。

他人に家屋を貸した場合、貸した相手(借家人)には借家権が発生するので相続税評価額は以下の計算によって求めることができる!

    貸家の評価額=建物の固定資産税評価額×(1-借家割合(通常30%)×賃貸割合)

築年数にもよりますが、建物の相続税評価額は建築代金の60%~70%を目安に評価されることが多いようです!

ただ、貸家については、建物の相続税評価額(建築代金の60%~70%)に、プラス30%前後の評価減が見込まれるため、結果として貸家の相続税評価額は50%前後となるケースがほとんど!

貸家建付地の相続税評価額。。。

貸家建付地とは、アパートやマンションなど他人に貸す建造物がある土地のこと!貸家建付地は売買を行なうさい、更地価格で売ることが出来ないので、状況によっては更地価格よりも低い値段で売買されることもあるようです(-_-;)

なお、貸家建付地の相続税評価額は以下の計算によって求めることができる!

    貸家建付地の評価額=更地価格-(更地価格×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

    借地権割合および借家権割合は地域により異なるので、貸家建付地のある市町村役場に問い合わせて路線価図や評価倍率表を確認します!

    賃貸割合は一軒家ではなくアパートやマンションなど独立した家屋が複数ある場合に、使用している面積に基づいて以下の計算により求める!
    (賃貸割合=使用している家屋部分の底面積の合計÷該当する家屋部分の底面積の合計)




  • 貸宅地の相続税評価は、①:借地、②:定期借地、③:地上、④:区分地上、⑤:区分地上権に準ずる地役とレンタル方法によって評価方法が異なる
  • 貸家の相続税評価額は建物の固定資産税評価額よりも低くなる!
  • 貸家建付地の相続税評価は、貸宅地や貸家の評価額よりも低くなるケースが多い!

    
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